Испугались в предыдущей статье? Не бойтесь, я с вами!
Итак, вы нашли квартиру сами, и теперь надо определиться, как ее придержать, пока вы выведете деньги из бизнеса, снимете их с депозита, обнулив проценты 😮, или подадите заявку в банк на ипотеку или кредит.
Каким же документом надо зафиксировать цену, условия договора и прочее?
Надо ли заключать предварительный договор?
Как оформить предоплату за недвижимость: задаток, аванс или залог?
Разберем:
🔹Аванс можно вернуть до начала исполнения договора, или если какая-либо из сторон отказалась от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.
🔹Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Залогом могут выступать и деньги, и любое имущество.
🔹А вот задаток это уже более серьезный подход. Фиксируется цена, сроки и обязанности сторон. Задаток входит в общую стоимость объекта.
✍️Сделка отменяется по вине Продавца – задаток возвращается в двойном размере
✍️Сделка отменяется по вине Покупателя – задаток не возвращается
✍️Сделку отменили обе стороны из-за форс-мажорных обстоятельств – задаток возвращается.
✍ Банк отказал в ипотеке – задаток возвращается. Но! Тут нужно понимать, по какой причине банк отказал. Если отказал вам как клиенту – задаток не возвращается. Если отказал именно по этому объекту – задаток возвращается в полном объеме.
Есть еще более гуманный вариант, если Продавец просит задаток в большом размере, (например, чтобы закрыть ипотеку или цена объекта очень высокая) – это “обеспечительный платеж”. Вы можете дать аванс, например, 1 млн.руб., а в предварительном договоре прописать обеспечительный платеж в размере 200 тыс. руб. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».
Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).
Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес, если иное не прописано в предварительном договоре.
И еще раз напомню, что не достаточно просто прописать договор задатка. Нужен предварительный договор! Он не влечет за собой переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок и по установленным правилам. Если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх, как у нас в Сочи, например. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Конечно нет, если только по решению суда.
Видите, сколько ньюансов? Даже я, имея большой опыт по заключению сделок, всегда консультируюсь тысячный раз с юристами. Скажу по секрету, у нас, у риелторов, всегда есть несколько юристов и нотариусов, которые по дружески подскажут, как все сделать правильно и быстро. И, поверьте, мы даже больше заинтересованы, чтобы не сорвалась сделка и все остались довольны. Ведь это наша репутация, ваши рекомендации друзьям и наше с вами хорошее настроение!
На этой позитивной ноте ожидаем четвертую мою статью, для чего же нужны риелторы в Сочи?
Пишите мне в telegram или WhatsApp напрямую и я проконсультирую вас по всей недвижимости в Сочи: что можно покупать, а что лучше не рассматривать, какие документы надо изучить, и так далее.
Не стоит экономить на услугах риелтора. Купив неликвидную недвижимость, или, что еще хуже, с непроверенными документами, вы можете потерять намного больше!
