Как выбрать дом в Сочи?

Выбрать недвижимость для покупки всегда сложно, в любом городе. А в Сочи тем более. Давайте разбираться…

У некоторых это единичная и самая крупная покупка, у других целью является приобретение недвижимости в Сочи как летней резиденции, где можно отдохнуть и зимой, и летом.

Как же не ошибиться с выбором? Тем более в таком красивом, и уж если быть совсем честными, дорогом городе-курорте Сочи?

Для начала определимся с видом недвижимости: квартиры, апартаменты, жилые помещения и дома.

Вкратце главные отличия:

квартиры – собственность, возможна постоянная прописка
жилые помещения – две собственности: доля земельного участка и само жилое помещение, возможна постоянная прописка
апартаменты – собственность, возможна только временная регистрация
дома – две собственности: земельный участок и жилой дом, возможна постоянная прописка.

Сегодня мы обсудим покупку дома.

Разберем основные критерии:

Цель покупки

Для жизни. Изучаем доступность остановок, школ, детских садов. Нужно смотреть не на карте, а пройтись пешком по микрорайону.
Для отдыха. Изучаем расстояние до мест развлечения и отдыха – море, горнолыжные курорты, пляжи. Немаловажным фактором является близость аэропорта и жд вокзала.
Дорожные развязки и наличие пробок – важный аспект. Посмотрите на онлайн картах пробки в моменты загруженности движения на основном пути вашего движения: утром, в обед и после 17-00. Если вы не хотите провести часть отпуска в пробке – не упускайте этот момент при поиске дома.

Если это сложно для Вас – звоните мне по телефону, пишите на почту info@gurina.biz, я вам помогу.

Итак, примерно с местоположением определились. Смотрим более сужено.

Соседство

Соседство имеет большую роль при покупке любой недвижимости, тем более дома с участком. Вы не сможете скрыться за стенами своей квартиры. Поэтому выбирайте дом с хорошими соседями. Если ваш дом находится в отдаленном месте от всех, на границе с лесом и тому подобное, это не значит, что так будет все время. Изучите кадастровую карту, посмотрите соседние участки. Если у них назначение ЛПХ или ИЖС, то однозначно когда-нибудь там построят дома. Одно только радует, что участки и дома в Сочи сейчас себе смогут позволить только состоятельные люди. Значит, соседство будет приличным.

Размер участка

Согласно Постановлению Администрации города Сочи №720 от 15.05.2019 г. «Предельные размеры земельных участков, предоставляемых из земель муниципальной собственности, составляют:

для индивидуального жилищного строительства – от 400 до 1000 кв.м.
…..
для ведения личного подсобного хозяйства – до 1200 кв.м.

…. Ширина предоставляемых земельных участков не может быть меньше:

для индивидуального жилищного строительства – 8 метров
-…
для ведения личного подсобного хозяйства – 12 метров.»

так же определено, что «максимальная площадь строящегося жилого трехэтажного дома не может превышать общей площади 500 кв.м.».

!!! С 1 июля 2021 года в Сочи, после общественных обсуждений и утверждения Горсобранием, вводятся новые ограничения на строительство.

«На курорте введены ограничения на строительство индивидуальных жилых домов с 500 до 300 квадратных метров, а также высотность до 12 метров. Правда, увеличение площади, например, из-за большого состава семьи, можно доказать на общественных слушаниях».

А если у вас нет времени читать статьи, пишите мне в telegram или WhatsApp напрямую и я проконсультирую вас по всей недвижимости в Сочи: что можно покупать, а что луше не рассматривать, какие документы надо изучить, и так далее.

Материал постройки

Деревянные дома у нас в Сочи не приветствуются. Одним из факторов является пожароопасность древесины. А лето на юге бывает очень засушливое. Второй фактор – износостойкость. Рекомендуется проводить покраску и пропитку дерева регулярно – не реже одного раза в пять лет – иначе гниения и опасного воздействия паразитов не избежать. Третий фактор – повышенная влажность, особенно в Адлерском районе, в зоне субтропического климата. Высокая цена является так же сдерживающим фактором при строительстве деревянных домов.

Каркасно-щитовые дома – самый бюджетный вариант, строятся быстро, за 2-3 месяца. Сейчас много фирм, предлагающих строить дома по такой технологии. Насколько они зарекомендуют себя в нашем влажном субтропическом климате, посмотрим.

!!! Монолитно-каркасные и блочные дома (из газо, пено и шлакоблока) – быстровозводимые и самые распространенные дома в Сочи. Но тут важно соблюдать технологии, иначе потом можно хорошо потратиться на ремонт.

Фундамент

Сочи – сейсмоопасный регион. Перед строительством обязательно проведите геодезию в серьезной сертифицированной фирме. Любой минимальный склон подразумевает под собой установку дома на сваях, которые должны обязательно войти в аргиллит, а это бывает глубина более 10-ти метров. Иначе ваш дом может неожиданным образом уплыть в дождик к соседям..

!!! Если вы покупаете готовый дом, обязательно просите у застройщика фотографии и документы. Серьезные застройщики всегда ведут фотоотчет строительства.

Коммуникации

Частный дом – это большие расходы. Изучите коммуникации, подведенные к дому: водоснабжение (центральное или скважина), канализация (центральная, ЛОС или выгребная яма), отопление: газовое, электрическое, электроэнергия (не менее 15 кВт). От этого будут напрямую зависеть расходы на содержание дома. И если у вас сегодня есть вода в скважине, то не факт, что следующим летом она тоже там будет.

!!! Выбирайте дом с центральным водоснабжением, установленным газовым котлом и заключенным договором на электроэнергию на 15 кВт. ЛОС вы сможете сами установить, это не проблема. Все остальное может вам обойтись в кругленькую сумму, и затянуться на долгое время.

Бюджет

И вот сейчас мы подходим к стоимости дома. Цена за дом начитается с цены за земельный участок. Не может дешево стоить дом на участке, расположенном в дорогом районе Сочи. И наоборот, нет смысла покупать дорогой дом в микрорайоне, не пользующемся спросом. Вы потом не сможете его продать. Да и соседство, думаю, там вам не понравится.

Стоимость земельных участков в Сочи

От 10 млн за сотку:

пгт. Сириус Имеретинская низменность

От 2х до 5ти млн руб за сотку:

Адлерский район: Курортный городок, с. Веселое, с. Красная Поляна, центр Адлера
Хостинский район: мкр Приморье, Хоста
Центральный Сочи: мкр Светлана, Нижняя Мамайка, мкр Новый Сочи
Мацеста, Кудепста, Бытха, Молдовка, Дагомыс

Участки, расположенные на расстоянии 10 и более км от моря или центральных районов Сочи и Адлера, можно найти по цене от 1 млн или дешевле. Все зависит от инфраструктуры, коммуникаций, видовых характеристик и тому подобного.