Разбираем вопросы инвестиций в недвижимость г. Сочи с профессиональным риэлтором Ириной Гуриной.
Ирина, расскажите немного о Вас?
Расскажу немного о себе. Имею два высших образования. 10 лет проработала руководителем подразделения в сфере ИТ (информационных технологий) в крупной энергетической компании. Потом решила кардинально сменить сферу деятельности, прошла курсы по продажам и маркетингу, и решила заняться недвижимостью как одним из самых перспективных направлений в г. Сочи.
Я поработала несколько лет в двух агентствах недвижимости, и в результате решила работать самостоятельно. Дело в том, что львиную долю времени при работе в агентстве приходится тратить на сам поиск потенциальных покупателей. А мне хочется работать с теми клиентами, которые сами выходят на меня и хотят, чтобы именно я помогла им в решении вопроса по покупке недвижимости в г. Сочи. В основном, это клиенты по рекомендации или клиенты, которые вышли на меня через соц сети или мою рекламу.
Как изменился рынок недвижимости в Сочи за последнее время?
Рынок недвижимости в Сочи за последние годы заметно меняется в лучшую сторону. Если раньше значительную часть составляла точечная застройка “клубными” домами сомнительного качества строительства, то сейчас на рынок стали заходить крупные застройщики, положительно зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости. Строятся большие многоквартирные комплексы по современным технологиям, с хорошими планировками, большими благоустроенными дворами.
Что привлекает потенциальных покупателей недвижимости в Сочи?
В первую очередь, это инвестиции. Не секрет, что прибыль за год может составлять от 20 до 50% в год при условии покупки на стадии строительства. Но тут главное не ошибиться с выбором.
Во вторых, климат. Очень многие переезжают в Сочи из-за климата и моря. Наличие нескольких климатических зон на одной территории очень привлекает жителей России, и не только. На побережье у нас субтропичнский климат, чуть выше, в сторону Красной поляны – средиземноморский. Зимой разница в температурах достигает 20-30 градусов: в Адлере в декабре может быть +15 +18, и в то же время на горнолыжных курортах Красной поляны – минус 18 градусов.
Ну и в третьих, город-курорт Сочи обладает большой привлекательностью и большим потенциалом для развития. Каждый год здесь проходит все больше массовых мероприятий российского и мирового уровня.
В этом году часть Адлерского района вблизи Олимпийского парка получила статус отдельной административной единицы пгт. “Сириус”. В ноябре 2019 года Правительство Российской Федерации выпустило постановление №1428 «О создании Инновационного научно-технологического центра «Сириус». Разработан план развития ИНТЦ Сириус на ближайшие годы, предполагающий строительство научно-технологического университета, современных лабораторий, уникального многофункционального концертного зала, строительство детского сада, жилых кварталов для студентов и преподавателей. На территории ИНТЦ «Сириус» будет создан особый правовой и налоговый режим, призванный стимулировать высокотехнологичные разработки в перспективных отраслях экономики. Так, для резидентов ИНТЦ предусматривается освобождение от уплаты НДС, налога на прибыль, налога на имущество организаций, а также пониженные тарифы страховых взносов. Льготы устанавливаются на десятилетний период с момента получения компанией статуса участника проекта. Особые условия предусмотрены для участия в проекте иностранных граждан. Для решения научно-технологических задач резидентов ИНТЦ будет действовать специальное таможенное регулирование импортируемого оборудования и материалов. Уже сейчас этот район называют “Южное Сколково”. Думаю, данное направление очень заинтересует инвесторов.
Какие объекты представлены на рынке недвижимости?
Сейчас покупателей больше интересует загородная недвижимость, особенно после карантина. Люди поняли, что надежнее всего иметь свой домик у моря, куда можно приехать в любое время года и наслаждаться морем, тёплым климатом и горнолыжными курортами.
Из загородной недвижимости я бы рекомендовала крупные коттеджные комплексы с центральными коммуникациями и обслуживающими организациями. Такой дом можно всегда оставить и уехать на несколько месяцев, или сдать в аренду, не переживая за сохранность имущества.
Так же пользуются успехом большие многоквартиные и апараментные комплексы с благоустроенной территорией, парковками, открытыми бассейнами, детскими и спортивными площадками, с хорошими видовыми характеристиками.
В последнее время крупными инвесторами стали выкупаться нерентабельные санатории, в которых делают капитальный ремонт, облагораживают территорию, переводят санаторий в отель и продают апартаменты частным лицам. При этом в отель заходит крупный гостиничный оператор и люди, которые купили апартаменты, становятся получателями пассивного дохода. Тоже очень удобно.
Если надо перечислить объекты, то можно выбрать из этого текста:
Например, в Адлерском районе я бы порекомендовала большой коттеджный посёлок “Изумрудный город“, “Облака”, КП Polyana Gorky Village на Красной поляне.
В центральном районе Сочи можно рассмотреть комплекс из вилл и таунхаусов Eden Rock, Town Park, Royal Hills Sochi, коттеджный поселок «Севастьянов». В Хостинском районе – КП Villa Star и Горки 11, ну и так далее. На самом деле сейчас очень много строится коттеджных поселков и отдельно стоящих домов и вилл, и мы так же в предвкушении появления новых красивых комплексов.
Из многоквартирных комплексов лучшими предложениями на рынке в Адлерском районе считаю ЖК Фрукты (расположен в Олимпийском парке) и ЖК Морская Симфония.
В центральном и Хостинском районе Сочи достаточно много комплексов для покупки. Это «Сосновый бор», «Южное море», «Покровский парк», «Каравелла Португалии» в Лазаревском районе. Из построенных можно рассмотреть Rose Del mar, Millenium Park и много других комплексов. Все комплексы разные, у каждого свои особенности.
В какую недвижимость лучше всего инвестировать в сегодняшних реалиях?
В первую очередь у покупателей пользуется популярностью недвижимость, ориентированная на отдых, макисмально близко расположенная к морю и развлекательной инфраструктуре.
И только во вторую очередь – недвижимость для постоянного места жительства. Здесь больше важны детские сады, школы, супермаркеты, поликлинники.
Рост цены на момент продажи будет зависеть от рентабельности объекта.
Самое наилучшее время для покупки недвижимости?
Открою секрет – лучше всего покупать в межсезонье. В связи с уменьшением количества туристов падают продажи так сказать “спонтанным покупателям” – людям, которые летом приехали в отпуск и до поездки не планировали покупать недвижимость. В курортный сезон таких покупателей немало. Осенью и весной покупают в основном люди, долго планировавшие покупку. Которые долго выбирали объект, сравнивали один с другим, наверняка на момент покупки у них несколько вариантов в запасе. И вот в решающий момент на таких покупателей может оказать влияние только хорошая скидка. Поэтому осенью и весной застройшики часто проводят акции и объявляют скидки. Так что это самое лучшее время для покупки.
На какую недвижимость спрос выше?
Самый высокий спрос всегда на студии и однокомнатные квартиры из-за стоимости. Но так как наш город курортный, и отдыхают в нем разные люди, то на элитную недвижимость и бизнес-класс тоже очень высокий спрос.
Дайте рекомендации конкретных объектов недвижимости?
В Адлерском районе сейчас строится много больших комплексов, например это «Изумрудный город» – огромный коттеджный поселок из 75 таунхаусов с прекрасным видом на море, своей инфраструктурой с бассейном, теннисными кортами, спортивными площадками на территории и так далее. КП «Зеландия» на днях открыл старт продаж в п. Черешня Адлерского района. Представляет из себя три очереди из 26 коттеджей, так же с закрытой территорией, своей инфраструктурой и прекрасными панорамными видами. На Красной поляне – КП «Polyana Gorky Village», «Высота 1122» … В центральном районе Сочи можно рассмотреть комплекс из вилл и таунхаусов «Eden Rock», «Town Park», «Royal Hills Sochi», «Villa Star», «Горки 11». На самом деле сейчас очень много строится коттеджных поселков, домов, вилл, каждый интересен по своему и можно выбрать на любой бюджет. Из многоквартирных комплексов сейчас стартовали продажи в ЖК «Имеретинские Высоты», расположенном в п. Веселое вблизи в пгт. Сириус – очень амбициозный проект, с бассейном на территории, СПА комплексом, lounge зонами, ресторанами, магазинами, детскими и спортивными площадками, ландшафтным дизайном, экотерминалами для заправки авто, зонами отдыха с wi-fi и многим другим, всего и не перечислить. Один вид на море и Олимпийский парк чего стоит! Если купить там квартиру, думаю, уехать оттуда уже точно не сможете! В Центральном и Хостинском районе Сочи достаточно много возводится комплексов бизнес-класса, это например «Сосновый бор», «Южное море», «Покровский парк», «Каравелла Португалии» в Лазаревском районе. Построенные комплексы я не называю, потому что от застройщиков там давно все продано, а продажи от собственников бывают редко. Но при желании заказчика я, конечно, постараюсь найти интересные предложения. Все комплексы разные, у каждого свои преимущества. И мы в предвкушении появления новых красивых комплексов. Следите за появлением анонсов в моем Instagram, а еще лучше звоните и записывайтесь на консультацию.
Что удобнее для клиента, покупка недвижимости напрямую или через брокера?
Как бы не хотелось покупателям купить самостоятельно, «без посредников», они должны понимать, что полную картину по рынку недвижимости в г. Сочи сможет обрисовать только грамотный брокер по недвижимости. Если вы придете напрямую к застройщику, он не расскажет вам про подводные камни своего комплекса и про конкурентов. Очень многие покупатели, наступив на такие «грабли», потом обращаются ко мне за помощью, признавая, что зря сразу не обратились и потратили время, а иногда и деньги, купив не то, что им хотелось.
В чем плюсы покупки недвижимости через брокера?
Ну про полную картину рынка недвижимости, которую сможет обрисовать только независимы брокер, я уже сказала. Вторым плюсом будет умение брокера торговаться с застройщиком. Хоть нам и платят застройщики, мы всегда выступаем на стороне покупателя. Застройщики понимают это и готовы пойти на уступки. Ну и плюс хорошие дружеские отношения с застройщиками всегда помогали нам прийти к обоюдному решению в пользу покупателя. А для меня это очень важно, так как удовлетворение от покупки – это моя репутация в дальнейшем.
Как отражается развитие новых технологий на сфере недвижимости?
В последнее время кризис и высокая конкуренция заставляют застройщиков и агентства недвижимости искать новые способы, как заинтересовать потенциальных покупателей недвижимости. Это и виртуальная реальность, когда с помощью виртуальных очков можно совершить 3D тур по комплексу или будущей квартире. Это системы «умный дом», внедряемые застройщиком при строительстве комплексов бизнес-класса с возможностью запрограммировать системы кондиционирования, обогрева, охраны и даже функции консьержа. А системой видеонаблюдения, охраны и тому подобного сейчас и вовсе никого не удивишь. Если по поводу удобства при оформлении сделки, то самое главное достижение – это возможность регистрации сделок в Росреестре онлайн через банк или нотариуса.
Расскажите подробнее об онлайн-сделке с недвижимостью «под ключ»?
Сейчас, в эпоху внедрения новых ИТ технологий, удаленно провести сделку можно за несколько дней. Сперва мы направляем фото и видеоматериалы покупателю, так же можем в режиме онлайн через различные приложения или соц.сети показать еще раз сам объект, инфраструктуру рядом. Вторым этапом происходит обсуждение сделки: сроки, условия продажи, цена. Можно это провести в режиме онлайн- конференции одновременно с покупателем и продавцом, подключить ипотечного менеджера при желании. В назначенный день на сделку покупатель приходит в своем городе в банк, продавец – в своем городе, подписывают договор купли-продажи, при покупке через ипотеку – ипотечный договор и банк самостоятельно отправляет договор на регистрацию в Росреестр. Это если вкратце). На самом деле здесь очень много работы ложится на плечи риелтора, и от его знаний и умений зависит быстрота проведения сделки.
Пишите мне в telegram или WhatsApp напрямую и я проконсультирую вас по всей недвижимости в Сочи: что можно покупать, а что лучше не рассматривать, какие документы надо изучить, и так далее.
